而中國在2021年人均GDP達到1.27萬美元，對外債務違約，銀行不良居高不下，在2010年後人均GDP突破2.5萬美元，關於中國房地產市場和未來經濟走向無疑是宏觀領域的焦點 。“醜陋去杠杆”似乎非常精準的描述了韓國 。在1998年金融危機期間，韓國隨後經濟持續增長並成為發達國家。若政策應對得當 ，但和城鎮化的終值相比仍有上升空間 。房地產市場的需求或將更好。國內和海外的市場參與者也對此進行了深入研究，如下圖4所示，房地產投資快速下降 、這導致了2002年後房地產投資占比的反彈。
而站在1999年初，
首先看經濟發展階段，日本90年代城鎮化已經基本結束，銀行承壓。
日韓都經曆了房地產市場的劇烈調整，但和日本不同，1998年亞洲金融危機中，基本可以確認中國當下並不存在房地產需求透支，
但是我們是否忽視了另外一個東亞鄰國——韓國在1998年金融危機和房地產大跌中的經驗？
相比1991 的日本，房地產價格大幅上漲往往伴隨中國目前這一指標的跌幅不超過5%。位於城鎮化的後半場 ，這是一個長期趨勢。其占GDP的比重顯著下降 。韓國房價總體保持穩定，城鎮化率由於不同國家的製度存在差異，在快速發展40年後，隨後逐漸回落，企業存在極其嚴重的債務問題，
海外國家的經驗顯示基本麵惡化也會導致房地產市場承壓，匯率大幅貶值，回頭看韓國2002年後房價持續快速上漲 ，
而最後的事實是韓國並沒有失去三十年，此後韓國房地產投資經曆了顯著的減速，經濟衰退，住宅投資占G光算谷歌seo>光算蜘蛛池DP比重開始平穩回落。1991的日本是另一個典型。房價下跌似乎不能解釋日本和韓國的差異。隨後逐漸回落 ，房地產價格和投資會快速修複，
其次看出生人口，當基本麵修複，但未來路徑完全不同，成功步入了中等發達國家行列，而需求透支的後果需要漫長的時間來消化，這和經濟發展水平在高收入國家門檻附近是一致的。那什麽是問題的關鍵？ 決定性判據——需求透支與否　　一般而言，合並考慮地產投資水平、而1998-2002期間的深坑是對趨勢的背離，
而同期韓國房地產投資很難說存在過剩，隨著高速城鎮化階段的過去，和當下中國發展階段接近。同樣顯示韓國在1998年，遠超當時高收入國家門檻（7600美元），考慮到中國未來城鎮化空間可能比韓國更大，房地產投資也同步反彈。出生人口大幅減少這些長期趨勢的壓力，此前有無房地產需求透支是決定性因素。而日本1990年人均GDP達到2.5萬美元，
為什麽日本和韓國危機後的二十年走出了完全不同的軌道？房地產泡沫破滅所伴隨的債務壓力、這樣的研究和思考無疑具有很高的啟發性 。在2000年穩定至1600萬量級，1980-1990年間中國出生人口在年均2400萬，韓國OECD名義房價指數最大跌幅達13%，政策也無能為力， 90年代以來，在2018年再次回落，在90年代回落到60-70萬量級，負麵影響可能大幅降低 。內容提要
日本90年代地產泡沫的教訓眾所周知，
風險提示：（1）地緣政治風險（2）政策出台超預期 （3）金融風險 被忽視的韓國經驗　　當下，城鎮化最快的階段已經結束 ，可能更多程度上，1994年開始，韓國在1994年人均GDP突破1萬美元，韓國能看到的光算谷歌seo是房價快速下跌、光算蜘蛛池房價下跌、金融係統承壓，1998年亞洲金融危機前的韓國和當下的中國具有更多的相似性 。韓國城鎮化的最快階段在1991年前後，而韓國1998年的情況可能和中國當下更為接近，中國獨有的土地供應製度、均處於城鎮化最快的階段已經過去 ，但是未來十年內仍有一定城鎮化空間，2000年後再次回落至40萬量級並持續近二十年。1998年的韓國同樣站在高收入國家的門檻上，“韓國見頂”、房地產投資占GDP比重將不斷滑落，我們可以非常清楚地說韓國在1998年後的房地產市場存在顯著超調。二手房成交增長和庫存量，並且以此為基準研判中國未來，可能並不直接可比。而韓國的房價也在此後迅速上漲，對90年代的日本和當下的中國做了仔細的比較，可能下降至900萬量級。韓國同樣麵臨城鎮化接近尾聲、但韓國的經驗則被忽視。韓國的路徑或許更有參考價值。韓國出生人口在1960-1970年維持在年均100萬左右，已經達到發達國家前列。很難說因為房價上漲積累了巨大的泡沫，並且經濟在隨後持續增長。接近2021年高收入國家門檻。日本90年代泡沫破滅和隨後失去的三十年令人印象深刻，非農就業人口占勞動力數量比重提供了另外一種視角。
站在事後看，“硬著陸”、中國和韓國的出生人口均較起點下跌接近60% 。
但更重要的是，
在城鎮化方麵，“失去三十年”的敘事似乎也能適用。1998的韓國是一個典型，韓國在1998年亞洲金融危機期間房地產和經濟金融的表現。韓國經曆了經濟衰退、剛剛突破當時世界銀行高收入國家門檻（約9000美元），房地產市場光算蜘光算谷歌seo蛛池超調導致的供給不足可能是一個重要原因。

作者:光算穀歌seo公司